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Alors que la crise du logement est qualifiée par de très nombreux acteurs et spécialistes du secteur de « bombe sociale », et qu’elle impacte en premier lieu les classes moyennes et les personnes en situation de précarité, force est de constater que, malgré les récentes annonces du gouvernement, l’Etat ne joue pas suffisamment son rôle de protecteur et n’en fait toujours pas assez pour garantir l’abordabilité des logements en France. Pourtant de nombreuses mesures permettraient de réduire les inégalités dans l’accès au logement en France. Oxfam publie ainsi un rapport intitulé “Logement : inégalités à tous les étages” assorti d’une série de recommandations permettant d’endiguer la crise.
Chiffres clés du rapport
- Les 25 % les plus modestes consacrent deux fois plus de leurs revenus aux dépenses de logement que les 25 % les plus aisés (1).
- En vingt ans, les prix des biens immobiliers ont augmenté 4 fois plus vite que les revenus bruts des ménages (2).
- Début 2021, les 10% des Français les plus riches en patrimoine concentraient 44% de tout le patrimoine immobilier français. 3,5% des ménages détiennent à eux seuls 50% des logements mis en location (3).
- Oxfam a calculé que trois niches fiscales relatives au secteur du logement ont coûté près de 11 milliards aux finances publiques en 12 ans, de quoi financer plus de 70 000 logements sociaux.
- En 2000, les ménages s’endettaient en moyenne pour 15,5 années pour acquérir leur résidence principale alors qu’en 2020, cette durée moyenne s’établissait à 22 ans (4).
- Un.e étudiant.e consacre, en 2023, entre 44 % et 60 % de son budget mensuel aux dépenses logement (5).
- La France compte un seul logement CROUS pour plus de 16 étudiants.
Un désengagement progressif de l’Etat qui favorise la financiarisation du logement en France
Alors que le logement est un droit fondamental et non pas un secteur marchand comme un autre, on assiste à la financiarisation dans le secteur du logement intermédiaire ce qui va à l’encontre de la finalité de cohésion sociale du logement.
Le désengagement progressif de l’Etat a laissé une plus grande place à des acteurs financiarisés. Des résidences privées (étudiantes et séniors), avec une logique de pure rentabilité, se sont multipliées au détriment d’une offre abordable pour les plus précaires.
Pour Léa Guérin, Chargée de plaidoyer au pôle Justice fiscale et inégalités d’Oxfam France : La tendance est aujourd’hui à la financiarisation du secteur du logement aidé, une tendance inadmissible et qu’il faut absolument stopper. Dans le domaine du logement intermédiaire, le mode opératoire du principal bailleur public se rapproche de celui d’un gestionnaire d’actifs, privilégiant la course aux profits aux besoins des Français.es.
Quand on sait que les seniors et les jeunes sont les franges les plus pauvres de la population française et qu’on voit se développer les résidences privées pour étudiant.es et seniors avec comme unique objectif la course aux profits, il est urgent d’agir.”
La multiplication de niches fiscales censées attirer les financements privés a participé au développement du phénomène de financiarisation. Concrètement, trois niches fiscales (6) ont coûté près de 11 milliards aux finances publiques en 12 ans alors même que cela aurait pu financer la construction de plus de 70 000 logements sociaux.
La politique fiscale avantageuse pour les détenteurs de capital favorise les multipropriétaires. Ainsi, 3,5 % des ménages détiennent plus de 5 logements, soit 50 % des logements mis en location par des particuliers en France. Dans le même temps, la demande en logements sociaux explose (7) et en 2020, les ménages se sont endettés en moyenne sur 22 ans pour acquérir leur résidence principale contre 15,5 ans en 2000.
Pour réduire les inégalités dans l’accès au logement, la fiscalité sur l’héritage est par ailleurs un enjeu majeur.
Quand on sait que les 10% des Français les plus riches en patrimoine peuvent concentrer jusqu’à 44% de tout le patrimoine immobilier français, il est plus qu’urgent de réformer la fiscalité des super-héritages, les patrimoines au-dessus de 13 millions d’euros, afin de limiter la concentration des biens et élargir l’accès au parc immobilier, précise Cécile Duflot.
La régulation d’acteurs privés reste un enjeu majeur
Des acteurs privés intermédiaires sont venus exacerber les inégalités dans l’accès au logement abordable. Les plateformes de location courte durée par exemple créent une pénurie de logements et contribuent à l’augmentation des prix dans certains territoires français. Elles participent par ailleurs à l’immobilisme actuel via un intense lobbying, alors que leader de ce secteur a multiplié par 5 en 10 ans ses dépenses de lobbying (8).
Pour Léa Guérin, les plateformes de location de courte durée ont profité des niches fiscales pour s’installer durablement en France, tout cela au détriment des besoins en logement des Françaises et Français. Certains territoires en souffrent plus que d’autres et c’est pour cela qu’il est nécessaire de donner la possibilité aux communes d’interdire les locations de courte durée des résidences secondaires, et ainsi réduire l’impact sur les inégalités d’accès au logement.
Pour Cécile Duflot, il est temps de reconnaître que l’accès à un logement digne et abordable est un droit fondamental. Oxfam appelle à la constitutionnalisation de ce droit. Le logement est un bien de première nécessité et ne devrait pas devenir une source d’enrichissement démesuré pour quelques un.e.s.
Recommandations d’Oxfam France
Garantir un logement abordable pour tout.e.s
- Constitutionnaliser le droit au logement, afin de garantir un logement décent et abordable pour tou.te.s, et ériger le droit au logement au même niveau que le droit à la propriété.
- Mettre en place un service public du logement protégé de la financiarisation, et financé par l’Etat à hauteur des besoins.
Limiter la présence d’acteurs privés dont le profit prime sur l’accès au logement
Réguler les acteurs intermédiaires spéculatifs en limitant la possibilité de location de courte durée par :
- l’introduction de la possibilité pour les communes d’interdire la mise en location pour une courte durée des résidences secondaires et ainsi limiter cette possibilité aux seules résidences principales.
- la suppression des avantages fiscaux pour les meublées de tourisme. Aligner la fiscalité des locations meublées de tourisme de court terme à celle des logements meublés classiques. Supprimer les exonérations de TVA, de taxe d’habitation et de taxe foncière.
- Permission aux communes qui le souhaitent de disposer du dispositif de « zone tendue » pour permettre l’utilisation des outils de régulation des locations meublées touristiques ou de la fiscalité spécifique ayant trait aux résidences secondaires.
Limiter l’accès d’acteurs privés « financiarisés” au financement du logement, particulièrement le logement aidé
- Restreindre, voire interdire, par voie réglementaire la présence des Sociétés d’Investissement Immobilières Cotées (SIIC) dans l’investissement résidentiel.
- Mettre fin aux exonérations fiscales pour l’achat des logements intermédiaires par les entreprises de foncier.
- Supprimer la Flat Tax et rétablir une imposition progressive des dividendes pour permettre de mieux taxer les actionnaires des SIIC.
Limiter l’accumulation du patrimoine pour un accès à la propriété en réformant la fiscalité et en agissant directement sur le foncier
- Permettre aux collectivités volontaires d’expérimenter l’encadrement des prix du foncier
- Développer les baux solidaires
- Renforcer les ressources financières des Offices Foncier Solidaires (OFS)
- Etendre le dispositif d’encadrement des loyers
- Réformer la fiscalité sur les super-héritages (au-dessus de 13 millions)
- Mettre en place une taxe foncière progressive en y incluant l’actuel IFI.
- Augmenter fortement les taux de la taxe sur les logements vacants et l’étendre à l’ensemble des communes et non plus seulement aux zones en tension et communes de plus de 50 000 habitants.
- Mettre en place une planification du logement alignée avec la planification écologique
- Renforcer MaPrimeRénov’ et réorienter les aides publiques de l’État
- Interdire la location en tant que meublée touristique des logements classés G après réalisation d’un Diagnostic de performance énergétique (DPE). Afin d’éviter la fuite des logements passoires énergétiques vers les meublés touristiques.
- Rendre obligatoire et effective la contribution de tous les fournisseurs d’énergie aux fonds de solidarité pour le logement
Découvrez l’ensemble des recommandations dans le rapport.
Contacts presse
Stanislas Hannoun : 07 69 17 49 63 / shannoun@oxfamfrance.org
Marika Bekier : 06 24 34 99 31 / mbekier@oxfamfrance.org
Notes aux rédactions
Télécharger le rapport « Logement : inégalités à tous les étages »
La publication réunit des contributions d’expert.e.s : Pierre Madec (chapitres « Logement et inégalités : la fiscalité et les multipropriétaires » et « L’accès au crédit et inégalités en France »), Thibault Le Corre et Renaud Le Goix (chapitre « La financiarisation du logement social et intermédiaire et ses acteurs »), Francesca Artioli, Thomas Aguilera et Claire Colomb (chapitre « Les plateformes de location de courte durée exacerbent et recomposent les inégalités socio-économiques et territoriales en France »), Danyel Dubreuil (chapitre « La rénovation de l’habitat : une réponse à la précarité énergétique »).
(1) INSEE, Les dépenses en logement des ménages − Revenus et patrimoine des ménages.
(2) INSEE, Prix des logements anciens et loyers − revenus et patrimoine des ménages
(3) Selon l’Insee, 3,5 % des ménages français détiennent 50 % des logements en location.
(4) Chiffre issu du chapitre “Logement et inégalités : la fiscalité et les multipropriétaires” de Pierre Madec, du rapport d’Oxfam France sur Inégalités à tous les étages.
(5) Données publiées par les associations étudiantes FAGE et UNEF. Sources: Indicateur du coût de la rentrée étudiante 2023. (2023, août 16).
(6) Les trois niches fiscales en question sont la niche Censi-Bouvard (qui s’arrête cette année), celle offerte aux Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC), et la niche de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) souvent associée à la location de courte durée.
(7) L’Union sociale pour l’habitat a recensé, pour fin 2022, un total de 2 423 000 ménages en demande d’un logement social, soit une hausse de 7 % par rapport à 2021. A titre de comparaison, ce chiffre s’élevait à 2 053 000 en 2016.
(8) Chiffre à retrouver dans le rapport “Inégalités à tous les étages” et issu des données de OpenSecret.
